本講演では、多くの家主に喫緊の課題である相続税対策に多様な考え方・方策をご教示いただけ、大変勉強になりました。多くの税制と同様に、相続税もその他の税制と複合的に検討し対策しなければならず、またそのためには専門家の知見・経験値をお借りすることが有益であるとの認識を、さらに強く意識しました。

消費税還付やVIP株式などの税法制に準じた方策はもちろんですが、太陽光発電設備への投資による事業継承・資産管理術については、社会のトレンドに則した方策として大変興味深く拝聴しました。長期的な関連税法制への知識と短期的なトレンドへの視点を合わせて持つことが、今後の資産管理・運用に重要だ、と気付きをいただきました。

勉強会後の懇親会でも、状況の異なる会員のみなさまと意見を交換でき、とても刺激的でした。今後も本会に触発され、学び続ける姿勢を持ち続けたく思います。

Ｍ．Ｈ

1.「大相続時代」に備える新資格登場！『相続診断士』

この講義では相続診断士という新資格の説明が主たる内容でした。

平成27年より相続税は増税されます。相続税はより対象者を多く、また現行での対象者にはより多く課税されることとなり、いわば広く、深く増税されることとなりました。

講義の中で大変興味深かったのが遺産分割金額の金額別訴訟割合のデータでした。遺産分割金額の75%の訴訟が現行の相続税法において非課税者で、家裁に持ち込まれる相談数は年々増加傾向にあり離婚を上回ったとのこと。私事になってしまいますが親戚でも土地の承継で若干もめており相続というものはとても身近に感じています。かけがえのない血縁者間で争うことが悲劇的であることは言うまでもないことでそれは思っているより身近な出来事です。そのような問題に対し身近に相談できる相続診断士がいればとても心強いなと思いました。

2.物件ホームページを自分でつくろう！

続く講義は関西の敏腕家主である皐月さんのホームページ作成を勧める講義でした。

Ｓさんは多角的に物事を捉え、大変わかりやすい講義でした。

講義の進行は賃貸住宅業界における需要と供給のバランスの変化、お部屋選びのトレンドの変化から始まり、具体的なホームページ作成の勧めへと展開されました。

インターネットの活用の重要性は自分でも理解しているつもりでしたが、ホームページの作成にはとてもネガティブな印象をもっておりました。それは一番の情報源は大手ポータルサイトであり、それが全てだと思考停止していたからです。しかし、お部屋選びというとても大きな選択をするときにポータルサイトから得られる情報はとても乏しく、それのみで決定することは当然ないとのことです。Ｓさんのデータによればこの前者の比重がとても軽くなっているとのこと。確かに不動産会社で内見し営業活動をしてもらう時間は非常に限られ、不動産業者側のリターンからみてもそれは当然です。そこで私たち家主が直接アプローチするべきで、その最たる場であるホームページの作成は重要事項であるという論理展開は非常に明快であるとともに自分の至らなさを痛感しました。

またそのあとも何を載せるべきか、どう作ればよいのかというところまでＳさんの貴重な実体験をもとに講義いただきとても有意義な講義でした。

3.『「付加」する空室対策から「深化」する空室対策へ』

最後はＡエージェント株式会社さんによる物件の価値を掘り下げ空室対策をするという講義でした。前述の講義は「どのように訴求していくか？」を主眼においた講義であるとするならばこの講義は「何を売り込んでいくか？」の講義で、お部屋選びを実際にポータルサイトでしてみた実例から入り、マーケティングの傾向というとても広い視野に立った講義をし、個別具体的な事例へと展開していきました。ミクロからマクロ、マクロからミクロへ展開していく大変わかりやすく興味深い講義でした。

より交通の便がよく、より広く、より安く・・・といったシンプルでどの物件もが立つ土俵から離れ、全く新たな視点で再評価すべき物件は自分のところにも少なからずあると感じました。ただ若い人、ただ学生というのではなくより深く、どういう学生なのか？住んでいる人にどういうメリットがあるのか？を再考し改めて自分の物件を見つめなおす機会を得た講義となりました。Ｓさんの講義と絡めて今後大いに活用させていただける講義内容でした。

最後に、松浦会長をはじめとした運営にご尽力されている皆様のご労苦に敬意と感謝を表し、大変浅学で雑文ではございますが今回の講義の感想とさせていただきます。

Ｋ．Ｙ

１「収益物件の相場と物件売却の準備について」

M地所リアルエステートサービス株式会社さんのお話でした。今回初参加させていただいた際の最初のお話でしたが、がんばる家主の会会員に向けた営業が主な内容かと当初イメージしていました。収益物件の相場については価格帯が高額であり主に大家向けというよりは不動産業者向けかなと思いました。個人的にはもう少し価格帯の低い物件でご説明・ご紹介いただければ有り難かったです。物件売却については一般的な説明を聞かせていただき今後の参考になりました。特に媒介契約の方法について一般媒介で大手の不動産会社と地元の不動産会社に売却依頼の契約をすることにより幅広く買主を探すことが出来るという説明が勉強になりました。

２「注目の空室対策！カスタマイズ賃貸「お好み賃貸」」

カスタマイズ賃貸という言葉を最近よく聞くことがあったため大変興味があるお話でした。施工会社が主導でされるということで大家にとっては他とは違った部屋の提供ができるのが強みだと思いました。このサービスを始められて間もないということであり、今後施工実績が増えていくにあたりサービス内容がより良いものになっていくのでしょうが、個人的にはこのようなサービスを求める入居者のニーズが増えるのではと思いました。事前配布されていたレジュメには記載されていなかった重要だと言われた４つの言葉です。①予算枠と改装範囲を事前協議で決めておく。②最低入居月数を決めておくべし。③入居者と向き合う時間と気持ちがマスト。④先回りしすぎず、入居者へ（施工希望箇所を）任せる。大家としても勉強すべき分野だと思いました。

３「宴会（縁・廻）からの不動産」

Ｈさんの人柄がよくわかる内容でした。豊富な人脈で不動産に限らず様々な場面で人との繋がりがあり、積極的に行動するプラス思考の生き方が良い影響を表しているのだなと感じました。所有されている不動産も多種多様で私自身は現時点住居に絞って調査・購入していますが、将来的には知識を学び幅広く考えられるようになる必要があると思いました。持ち回りでお話ししていただけましたが、次回お話がまた聞けるようであれば人脈の作り方などを聞かせていただけたら嬉しいです。

Ｎ．Ｈ

「注目の空室対策！カスタマイズ賃貸「お好み賃貸」」

講演では、賃貸需要が厳しい地域での空室対策のノウハウを語っていただき、とても勉強になりました。
入居者が自分で内装をカスタマイズするサービスは以前から知っていましたが、どのようにして入居募集を行い、クロスや床材などを、どの程度まで入居者に選択させるのか、カスタマイズ内装工事のタイミング、カスタマイズの上限費用はどの程度であるか、客付け業者との連携など、一つ一つ具体的な例をあげていただいたのは、とても参考になりました。
また、和室のリフォームでは、畳の表替えやふすまの張替えをせずに、壁に塗装を施しただけで、リフォームが完了した事例をあげられるなど、普通の家主の感覚では考えられないような、入居者視点とのギャップを感じさせられました。
私自身、実際にクロスや床材を選んでリフォームしましたが、センスはいまいちで、勉強会で見せていただいた、入居者がお好みでカスタマイズした部屋のほうが断然魅力的でした。
これなら私のリフォームセンスを磨くよりも、入居者に選んでもらったほうが断然いいのでは？と一瞬考えてしまいました。（笑）
また、「入居者はありきたりの真っ白なクロスの部屋を本当にのぞんでいますか？」
という言葉には一瞬ドキッとさせられ、入居者が求める部屋とは何かを考えさせられる非常に有意義な勉強会でした。
まだ関西では珍しい賃貸の形で、繁忙期などに利用するには時間的制約等、ハードルが高いと感じさせられる面がありましたが、今後こういった需要がどんどん増えてくると思いますので、機会があればぜひ挑戦したいと思います。

Ｗ．Ｓ

1.「収益物件の相場と物件売却時の準備について」

Ｍ地所リアルエステートサービス株式会社のＦ氏のお話は、最近手がけられた具体的な物件を冒頭に紹介されました。利回り以外に買い手が注目する点は「築年数の割にキレイである」等、現場ならではの声が聞けて参考になりました。賃貸では勿論の事、売買でも清掃は重要なのだと痛感しました。また、契約書はもちろん、家賃や部屋を変更した際の書面を揃えておく事が重要だとの事で、きちんと家賃を支払う良い入居者さんだからと馴れ合いになってはいけないと肝に命じました。また、媒介業者の査定金額が出るまでは、希望の売却金額は言ってはいけない！　という話があり、これは一番重要だと思いました。大家は少しでも高く売りたいですが、媒介業者は売りやすい金額で短い期間に売買を成立させたいとの事ですので、売却の際は損をしないようにしたいですね。

2.『注目の空室対策！　カスタマイズ賃貸「お好み賃貸」』

株式会社ＦハウスのＳ氏のお話は、近年空室率が増えていく中で、将来の賃貸経営において主流になるリフォームではと感じる内容でした。『「カスタマイズ賃貸」という言葉を知ってますか？』との問いかけに、出席された「がんばる家主の会」の皆さまの内の8割がご存知との事で、さすがだと思いました。入居者の好みを聞いてリフォームをするという前提のもとで募集をするのは、大家にとってはひと手間増えますが、愛着を持って大切に住んでもらえれば大変良い事なので、一度チャレンジしたいですね。その時は注意点の①予算枠と改装範囲を事前協議で書面にて交わす　②最低入居月数を決めておく　③入居者とのニーズのギャップを埋める為に、向き合う時間と気持ちの余裕を持つ。　以上の三点を忘れないよう気をつけます。また、大家が情熱を持って、物件に愛情を注ぐ事が重要であるという話は、賃貸経営全般において必要な条件ではないでしょうか。

3.「宴会（縁・廻）からの不動産」

Ｈ商店代表のＨ氏のお話は、ご自分の経歴を詳しく紹介されましたので、人となりがよく分かり、とても親しみを覚えました。物件紹介は写真で丁寧に説明され、収益マンションのリフォームなど大変参考になりました。色々な業界の方との華麗なお付き合いもご披露され、Ｈ氏の魅力あふれるお人柄ならではと、感じ入りました。また金融機関とのお付き合いの話ですが、融資を引き揚げられるという危機をどのように乗り越えて対処されたのかを詳しく知りたいなと思いました。喧嘩をさけて相手の立場に立って考えて付き合うとの話から、きっと半沢直樹ばりの物語があるのではと推測しましたので。継承問題は多くの大家の悩みの種ではと思いますが、「相続の平等は不平等」という言葉は、とても深く重みがあると感銘しました。お声も素敵で大変印象に残りました。

Ｍ．Ｔ

今回初めて参加させて頂きました。

講演内容をお聞きし、先生ご自身では当たり前だと考えてとても楽しまれながら仕事に取り組んでいらっしゃると思いました。ただ、それを徹底して行っているという事実に自分自身が賃貸経営について漠然と考えていた事があまりにも適当であった事に気付かされ目が覚めるような思いでした。

「ガスコンロは新品に交換する」「エレベーターのメンテナンス会社を変えることによる経費削減」「ＤＩＹや電力消費の見直しでの経費削減」などすべて次の日から行える事ばかりで勉強になりました。早速、エレベーターのメンテナンス会社には連絡をとる予定です。賃貸経営だけではないですが、資産を遊ばせる事がどれだけ無駄なことかという事も痛感させられました。

懇親会ではみなさん気さくに話しかけてくださり、日ごろの少し疑問に思っていても調べにくい事など教えて頂き、実りある時間を過ごすことができました。

これから毎月の勉強会には積極的に参加していきたいと思いますし、紹介された「マネーだ塾」など他の活動にも機会があればぜひ参加したいと思いました。

今後の経営について、何を考え行動し何を目指すべきなのかということまで考えさせられた、人生の転機となるような一日でした。

Ｉ．Ｋ

予想を遥かに上回る有益な勉強会でした。
駐車場をスマホで探すことができるサービスや面倒な確定申告を簡易的に行うアプリの開発など、
大家業もますます情報化していくと感じました。
また、実際の賃貸経営でのDIYのお話はとても参考になりました。
ご自身で床材やキッチンの入れ替えをされているとのことで、大変、驚きましたし、
私自身も真似できるところから実践していきたいと思っております。
改めて、今やるべきことをやっていこうと感じる良い機会になりました。
このような場をご提供いただいているがんばる家主の会運営者の方々に心より感謝申し上げます。

Ｍ．Ｙ

 勉強会に初めて参加させていただきました。

事務局のみならず全員が積極的に勉強会に参加し、個々のメンバーの皆さんがこの会を盛り上げていることに驚きました。
勉強会は、4部構成でしたが、どれも今後の賃貸経営の参考となるものばかりで、時間が長いとは感じませんでした。

第1～2部では、インターネットによる仲介サービスで、1～2
台の駐車場であっても資産形成に活用できることから、今後は駐車スペースも十分考慮する必要があること

第3部のクラウド型会計ソフトの活用は、金融機関等の情報を自動取得し、自動仕分けするなど入力手間が軽減され申告や入力管理が簡便になることです。
これまで申告や入金管理は、会計ソフトがインストールされたパソコンが限定されているため、仕訳は数か月に一度、税理士事務所の都合で半年まとめて入力することもあり、主に通帳記帳のみでしたが、パソコンが限定されず、なおかつ金銭負担も少ないということであれば、今後は確定申告だけでなく試算表等資料作成にも利用したいと思いました。

第4部の、会員さんの「私の賃貸経営」の講演は、退去後のリフォームはできる限りDIY
で行い、日常管理も夫婦で楽しんで行っているとのお話で羨ましく思いました。講演者のマンションの日常管理は健康管理のため、ジョギングでゴルフ練習に行き、その後についでに行うとのお話は、「日常管理を目的にすると長続きしないが、ついでにするなら負担にならない。」なるほどと一人納得しました。

最後に、このような貴重な勉強会参加の機会を与えて下さった松浦会長様並びに運営者様一同に感謝申し上げますとともに、今後も参加して勉強させて頂きたく思いますので、どうぞよろしくお願い致します。

Ｈ．Ｔ

『プロに頼む？DIYしてみる？自分でできるベランダ・屋上防水』
　屋上防水について詳しく知ることができました。塗膜防水であればDIYが可能であり、コストの面から大変メリットがあるとの話がありました。今後も厳しくなっていく
家主業を生き抜いていくためにも機会があれば挑戦したいと思いました。

『申請次第でこんなに変わる！家主を救った火災保険活用事例７連発』
　火災保険の活用事例を聞いた感想としては、こんなにも色んな事故に活用できるんだなぁと思いました。まさに活用できる人と活用できない人とは、大きく収益が変わってしまいます。今後は、活用できる側となれるように、まずは、自分が入っている保険内容を確認し、見直しについても検討していきたいと思います。損保支援センター様に依頼した場合、成功報酬に３０％が必要とのことでしたので、できる限り自身で対応できるように勉強したいと思います。


『パネルディスカッション』
　普段聞くことができない管理業者様、仲介業者様に意見が聞けて大変参考になりました。中でも空室対策に何をすべきかを聞くことができましたので今後は、是非参考にしたいと思います。また、業者の皆様が多忙であることを頭に入れ、なるべく負担とならないように付き合いをしていき、強固な信頼関係を構築していくことが必要だと感じました。

Ｙ．Ａ

『私にとっての大家業』
  Ｆさんのお話は、先輩大家さんからの現場の声として、とても刺激を受けると共に
目指す方向への目標となりました。
賃貸業者や管理会社とのネットワークが、いかに大切かという事を改めて確認ことが
出来、これからも良い信頼関係が築ける様にネットワーク作りを頑張って行こうと思
いました。
  これからも先輩大家さんの、やっているからこそ気付いた事や感じた事等、現場の声
をたくさん聞かせていただければと思います。まだまだ経験の浅い私には、本当に参考
なる有意義な時間となりました。

『楽しい賃貸経営』
  データ収集及び、データを管理し活かす事を学びました。
情報収集しデータをつける事により、賃貸経営がよりよいものとなると確信しました。
漠然としたデータではなく、細かく情報を入れておくことにより、その場限りではなく
次につながる何かを得る事が出来ると思いました。データ収集をする事により、一つ
一つの情報からでは見えなかった事が、いくつかの情報を合わせた時に浮き上がって
くる事実があるという事が分かったので、これからの情報収集等に役立てて行きたいと
思います。
 また、ゴミの収集については僅かな費用で大きな費用対効果を得ることを知り、非常に
興味深かったです。

  懇親会では大勢の先輩大家さんから情報や体験を直接聞く事が出来、とても有意義な
時間を過ごさせていただきました。
  大勢の大家さんから色々な考え方や経営方法、体験などをお聞きする事により、今ま
でとは違った方向から見たり考えたりする機会を与えていただき感謝しております。
これからも、この様な自分を成長させていただける場に参加させていただければ幸いで
す。宜しくお願い致します。


Ｔ．Ｋ