「実際にあった税務調査の話」

　相続税税務の現状及びポイント、そして相続以外の税務ポイントを過去の実例をもとにわかり易く説明して頂き、とても勉強になるお話を聞くことができました。もっと早くから説明を受けていればと過去の経験が蘇りました。4年前に私も父の他界に伴い、相続を取りまとめる際、父名義の預貯金や債券だけが対象と自己判断し、納税して「やれやれ」の1年後、国税担当と税務署が我が家に入り、原資が名義人のものか、贈与が成立しているか、孫名義の預金通帳は本人が管理しているのか、などなど。
　容易に説明できず、念書も取られ、故意ではないにしても、追徴金・重加算税を請求され、頭の中が真っ白。
　自分の甘さというより、軽く考えていたこと以上に、そこまでやるのかという恐ろしさがありました。
　ポイントは今回説明いただいたそのものでした。税の知識を身に着け、日頃からの準備をし、相続では子供たちに同じ苦労をさせないよう取り組みたいと思います。

「モノ作り発想で運営コスト圧縮に挑戦中」
　無料にこだわる賃貸経営をされている山城洋史さんの講演は、なるほど！と手を打つ内容でとても刺激を受けた取り組みで、参考になるもの、考えさせられるもの、なるほどねと合点のいくものでした。入居促進にはコストがかかりますが、なんでも自分でという取り組みではなく、大家の会で紹介された無料宅配ロッカーや市の取り組みに相乗りする無料ホームページ開設や防犯カメラ設置、助成金を活用した内窓の設置、町内会協力による街路灯整備、自前のインターネットの構築・・やりますね。セルフデレクションもしっかり描けていて、リフォームでの色彩統一への勉強取り組みなど、自分もやらなくてはと熱くなりました。
　トランクルームやシェアーハウスへの取り組みも始められ、賃貸経営との比較分析など、現在進行形の経験からのお話でまだまだお聞きしたい内容の1時間でした。市町村の助成金や取り組み可能なものから調べてみたいと思います。貴重なお話を有難うございました。

（追伸）

　大阪がんばる家主の会に参加して皆様の取り組みや、スタッフ（事務局）の皆様のもてなしの心遣い、組織化されスムーズな運用にとても感心しました。
　家主個人から仲間、組織となり大きな力を持ち、けっして組織や一部のメンバーだけのためでなく、個々人の経営ためにフィードバックする仕組みは、とても心強いです。当日配られたエアコン特売キャンペーンやその他の業者様からの
　案内など、組織パワーを感じます。がんばる家主の会の皆様に会えましたことに感謝いたします。有難うございました。

Ｎ.Ｈ

1「コンストラクション・マネージメント(CM)とは」
　今回、拝聴させて頂いたこのテーマは現在新築を計画している私にはとてもタイムリーで非常に有意義に聞かせて頂きました。
　普段、なかなか聞くことの出来ない建築士としてのご意見や、オーナー側の視点を踏まえた建設に携わる業者との関わり方、マネジメントの方法等は大変参考になりました。
　コスト削減に走りがちなオーナーの立場、また知識不足からくる高コストな部分、今回のご講義でそれらを客観的に見ることが出来るようになりました。
 
 2「泥臭い自主管理」
　まず初めに講義をされたＭさんがとても場の空気を気にされていた(笑)というところにＭさんのお人柄の良さが伺えました。ただ、お話の内容は自主管理という賃貸経営の最前線の部分であり、特に督促時の水道の閉栓キャップの件などに自主管理時の覚悟と決意が感じられました。
　オーナーとして最大限の説明責任や遵法精神の上で、凛とした行動を取ることの大切さが必要であるということを教えて頂きました。
 
　今回この二つの貴重なご講義を通して、また一つ勉強させて頂き、オーナーとしてモチベーションを高めることが出来ました。
　最後となりましたが、今回この様な貴重な場を提供して頂きました、がんばる家主の会会長の松浦さんを初めといたしまして、メンバーの皆様に心より感謝申し上げます。
　今後ともよろしくお願いいたします。

Ｍ．Ｙ

7月21日初参加のＫと申します。

　皆様、今後ともどうぞよろしくお願いいたします。
今回の研修について、感想を少し書かせていただきます。

ち　ょうど、古い賃貸アパートを保有されているクライアント様の資産活用の相談がありまして、
①ゼネコンに依頼すべきか＝ここでは一括借り上げを得意とする某大手住宅メーカー
②CM（=設計事務所）＝ここでは分離発注とします。

に依頼すべきかという点についてどういった視点で判断すべきなのか、という点についてなかなか答えが出せず少々困惑する場面がありました。

　もちろんこの相談に対する答えは未だ出ていません。条件を整理し、お客様のライフスタイルや投資に対する考え方などを考えながらじっくり選択肢を絞っていこうと思っています。

　一般的に、投資利回りを考えた場合、建築コストは利回り、初期投資の回収という点でもとても重要なファクターを構成します。

　①の場合のメリットは家賃保証と入居者の斡旋により長期の収入が安定、デメリットは投資コストが高い、一括借り上げに係る手数料により、収入の１０％が減額される。
　②の場合のメリットは投資コストが安い、デメリットは入居者募集、長期のメンテナンスにもんだいが残る、

　など様々なメリットデメリットが考えられると思います。
メリットデメリットは、投資という観点からは、投資される方の投資方針や他の資産（不動産や金融資産その他）の保有状況などにより答えはすべて異なってきます。

　このように、メリットデメリットをいくら考えても、最終の判断をするのは投資家ですが、常に投資家は何かしら背中を押す（押してくれる）要因が欲しい、と考えるのも全く否定はできないと思います。

　今回の勉強会では、前半でCMという方法により、一連の建築コストを削減しながらより良い建物を建てるというポイント、後半で泥臭い管理にも多くの光明があり、自助努力により様々なネガティブ要因をポジティブ要因に変えられる、というそれぞれの大きなポイントを学ばせていただきました。

　冒頭の相談に対する答えは、私の課題ですが、私も小さな一家主として、また、一専門家として非常に有意義な勉強会でした。

ありがとうございました。

先日は、勉強会ありがとうございました。
『これだけはやっておきたい相続対策』では、目からうろこ状態でした。これで大丈夫と思っていた対策があまり役に立たない事を知りびっくりしました。公正証書・貸金庫・株と投信についてのお話などとても勉強になりました。間違った知識が結構多い事に気づかされました。
　『不動産の円滑・高値売却を実現する極意』では、直接私に関わる分野ではありませんでしたがお話が興味深くとても楽しかったです。いろいろな例え話で表現されたりと＾＾
Ｈ先生のお考えは何事をする時にでも応用できる考えだと思います。努力をおしまない！ 綿密な調査と準備！ 情熱をもって！ 感謝の気持ち！
つい忘れがちですが、どれも大切です。私も改めてそう感じた講習でした。ありがとうございます＾＾
『住宅の結露』のお話でも驚きがいっぱいでした。部屋を暖めた方が良い？びっくりしました。私は、外気との温度差が大きいと結露すると思ってました。これからは空調を入れて部屋の温度を一定に保つようにしたいです。
どの講習もとても勉強になり楽しく聞く事が出来て時間が経つのが早かったです。また、いろいろな勉強会に参加したいと思っておりますので、よろしくお願いいたします。
Ｍ.Ｓ

　今回の勉強会に初めて参加致しましたＫ.Ｋです。
昨年、とつぜん大家なり その物件は建物の老朽化、高齢者の独り暮らしとただただ、 不安な毎日でした。
　当日の会場は大変な熱気とベテランの大家さんが多く緊張しておりましたが、
休憩中などいろんな方から話かけてもらい、アドバイスを受けたりと貴重な時間を過ごせました。

「不動産管理会社を活用した節税対策」のＴ講師のお話も、まだ今の私には理解できないことが多々ありましたが、資産管理をするにあたり「家族内の信頼関係が一番」と最後にお話しされたのがとても印象的でした。

　また、大家さんでＥさまのお話も大変楽しいお話ばかりで、聞き入ってしまいました。Ｅさまの大家さんとしての貫録、入居さんを守ろうとする姿勢など基本的な事を学ばせていただきました。

　懇親会も大変楽しく、また是非！いろんな方とお話しがしたいと思っております。
　このような貴重な場を提供して下さった運営の方々に感謝致します。
どうぞこれからも よろしくご指導の程お願い致します。

新人 Ｋ.Ｋ

「不動産管理会社を活用した節税対策」を受講して
　Ｔ先生のお話は、とても実践的で専門的な内容に感じました。
　法律もからめた説明は、その場で理解することのできなかった箇所もありましたが、今後に役立つことは確かで、復習する気にさせられました。 先生のお話では、法人や家族を活用する節税方法の効果の大きさを改めて感じました。 ただ、役員報酬や管理委託料など、実態が伴っていなければ、税務署からは否認される可能性があるとのことでした。
　また、通常ではありえない取引が行えてしまう同族間では税務署の目も厳しく、契約書や資金の流れなどは明確にしておく必要があるとのことでした。
節税対策にただただ必死の私としては、これらの取引の可否を客観的に判断するのは難しいなと感じてしまいました。 相続対策のひとつとして、不動産を株式会社保有にして株式を分割贈与する方法では、むやみに複数名に贈与すると後の代でもめる可能性があるとのこと。
　またその際に、建物のみを法人が買い上げる手法を用いるならば「無償返還の届け出」を提出しないと借地権が発生する恐れがあることを、先生は何度も指摘されていました。
　あと、生命保険を活用する手法では、無目的に活用してもただの利益の繰り延べで、解約すれば一気に利益を計上するハメになること、単純返戻率が低い時期に解約せざるを得なくなると節税ではなくただの損失になってしまうとのことでした。 先生のお話を伺い、節税対策には各人の状況と目的に応じて使い分けなくてはいけないと感じました。
またこれらの手法は、時間をかけて効果を生み出すものも多く、後先考えずに飛びついてはいけないなと感じました。

「素人サラリーマンが始めた大家業」を聞いて
　とにかく楽しいお話でした。
数々のトラブルに遭われながらも、物件を買い進め、前に進む姿勢には敬意を表します。どのエピソードにも面白いオチがつき、思わず吹き出してしまいました。
何より、深刻なトラブルもオチ付きでお話しをされるので、とても勇気を頂けました。

Ｆ．Ｍ

はじめまして

　４月より勉強会へ参加させて頂くことになったＴと申します。
想像はしておりましたが、参加人数の多さと幅広い年齢層の方がいらっしゃったことにまず、驚きました。
　今回の勉強会では、自分と年齢の近い小上馬様の講演に刺激を受けました。
　参加しておられるコミュニティ等の話が特に興味深く、自分も地域と関わりを持つことによって、大家業に限らず仕事の幅を広げていけたらと思います。

　ありがとうございました。
今後とも、よろしくお願い申し上げます。

Ｔ.Ｔ

1.「低金利で公的融資が受けられる！日本政策金融公庫」

　講師のお話は金融公庫の概要から説明していただき、まだ公庫を利用したことがない私にもわかりやすく得るものが多い場となりました。今まで金融公庫の融資期間のイメージはもっと短いものだと思っていましたが、20年の融資も可能ということで中長期の融資の可能性があるということを知ったのはこれからの選択肢が一つ増えました。
　固定金利は確かにまだ高いですが、ノンバンクや某銀行さんよりは金利が低く借りれていいかもしれません。担保掛け目がもう少し良くなるとさらにいいですが。
　しかし、金利上昇リスクがない。エコ住宅には優遇制度、担保登録免許税が
非課税と良い面もたくさんありました。これからは大家さんもエコを意識していくことが一つのキーワードになるのかもしれません。

2.「親子２世代で賃貸経営―只今世代交代中―」

　講師が同年生まれという事もあり、大変親近感を持って拝聴できました。
もっとも、講師の方はもっと先を歩かれていますが。シフトをキーワードに
説明されていて何度も共感する場面がありました。
　これからの時代の大家さんは事業者意識を持たなければ厳しくなる一方なのでしょうね。
　努力する方としない方で大きな差が生じ、そして努力した中でも報われるかたと報われない方がでてくる、厳しい話ですが現実であると思いました。
　また講師の方の様々な入居者さんとのやり取りは大変参考になりました。とくに常に現場の意見や状況を吸い上げ、対応を柔軟に変えられていく姿には感動しました。
　今回参加させていただいて思ったのは、みなさんが与えあい共に成長しようと
いう姿は素晴らしいと思います。まだ物件も保有していませんが諸先輩のお話を
少しでも吸収できればと思います。このような会に参加させていただきありがとうございました。

Ｆ．Ｈ

１．低金利で公的融資が受けられる！　

　先生の講演は、多くの質問が寄せられ、大変勉強になりました。

☆平成２４年４月からの改正により、担保の有無、保証人の有無で金利が下がる場合もあると知りました。・固定金利が特徴の一つです。
 
☆一般的な話としまして、金利が安いので、固定金利が有利とお聞きします。
 質問で、「マンションの購入に２０年ローンを組もうとしています。
今、銀行からは、１%の変動金利の話を検討しています。
国金さんの場合は２０年ローンの場合金利はいくらですか？」
「２％です。」
「今の状態から急に、金利が上昇するかどうかわからないので
変動金利の１％の方が金利が低い場合もあるのですね。」
「そうですね。そのへんのところは、分かりません。」
と〇〇公庫の方

 固定金利と変動金利どちらが得か、その物件の条件と照らし合わせてみても、分からないものなのだなと知りました。
固定金利と変動金利どちらが得か一概には言えないものなのですね。

☆国金で一度お金を借りて、きちんと返済しておれば２度目にお金を借りる審査は、１日～２日で決まるそうです。

☆根抵当を設定しておれば、借入金を返済し、実際には借入金がなくても、そのままにしておく方が便利だそうです。別の物件でお金を借りたいとき、根抵当を担保にお金を借りることが出来るそうです。抵当権の設定等登記が必要ないので、登記費用が浮くそうです。ただし、売却等の時には必要になるそうです。

☆国金さんで借りる場合も、支店が違うと情報がないので、審査に時間がかかったり根抵当の設定の支店名の名義変更が必要になるので同じ国金さんの支店を利用する方がメリットがあるそうです。

☆今まで国金さんでは、不動産取得と同時に抵当権の設定ができませんでした。
今は、銀行さんと同じように、不動産取得と同時に抵当権の設定が出来るようになっているそうです

２．親子２世代で賃貸経営　頑張る家主の会会員　Ｋ氏

☆転んで安心クッションフロア、畳の部屋
☆家事をしながらリビングが見えるキッチン
☆アレルギー対策に珪藻土のクロスを使っています。
☆地域紹介のパンフレット
☆退出者向けのアンケート
☆５年間入居のダスキンサービス
☆クロスの適正化

　いつも、傷ついているところ、いつも汚れているところは同じだそうです。そこで、傷に強いクロス、汚れに強いクロス等場所によって使うのだそうです。

☆ホームページへの訪問はフェイスブックからのリンクが効果的
☆不動産価格は、運用益が大きい物件ほど高値がつきます。
　売るときは、満室の状態で売ると、高く売れます。
　入居者が半分の状態で売ると、半値になるほどの事ではないかもしれませんが、入居率が、不動産価格に大きく影響しているようです。
☆アメリカのオハイオ州で、戸建２件持っていらっしゃいます。
　「金持ち父さんシリーズ」では外国で不動産を取得していると書かれておりましたが、実際にお持ちの方のお話を聞けてラッキーでした。

　オハイオ州に住んでいらした経験があります。オハイオ州は、研究開発のために世界各国から集まってきているところです。　築年数で住宅価値が変わる日本より、築年数で住宅価値のあまり変わらないアメリカで不動産物件を持ちたかったそうです。

 　この不動産は誰に貸したいか？
日本人に貸したかったそうです。

　出張できている日本人に貸したかったそうです。
　住宅補助が会社から出るので家賃をきちんと支払ってくれるだろうと考えられました。
　一方、アメリカ在住の日本人も、日本人の大家さんのところに入居したかったそうです。アメリカ人の大家さんに、辞書片手に、交渉するのは煩わしいと思われていました。
 
　日本人の大家さんであれば、日本語で言っても通じるし、日本人なら、きちんとしてくれるから安心だと思われていました。
　私も、そう思うかもしれません。納得してしまいます。

☆世代交代のために
親は、若い、世間知らずと言わずに、自分の失敗談を話すようにし説明するより一緒にやる主役は子どもで、若いほど失敗できるのだから、家主の魅力やる気を誘う子供は、自分のオリジナルばかりに凝り固まらず不動産賃貸業をなめてかからないように、親の失敗を笑わないように、時代遅れと言わないようにするとうまくゆくのではないかとおっしゃっておりました。
　私は、同じ不動産賃貸業でありましても、子供の得意分野と親の得意分野は違うのではないかと思えました。Ｋさんの場合は、親の得意な不動産分野とアメリカ、ネットからの集客とお互いの得意分野で広がっている気がいたします。
　当事者ともなれば、大変なことが多いと一般的な話としてお聞きしております。

　親の不動産経営のコツを引き継がれ、なおかつご自分の得意分野を広げられています。
　素晴らしい世代交代の例だと、私は、思います。

Ｎ．Ｍ