7月のマネ~だ塾

開催日 2009年7月25日(土)(勉強会の日と同じ)
時 間 15:00 ~ 16:30
場 所 J:COMビル(勉強会の会場と同じ)
参 加 無料

テーマ 【知って得する生命保険活用術】

講 師 株式会社アイ・ティ・コンサルティング 代表取締役 林 健一郎 氏
内 容 ・ ムダな税金を払わないために ~保険料の税務を理解する~
     ・ 払った税金は戻ってこない ~法人における節税手法~
         ・ 役員退職金のお話 ~役員退職金の概念と原資づくり~
         ・ 他では聞けないここだけの話 ~保険活用の裏ワザ~

7月の勉強会

1. 日時 : 平成21年7月25日(土) 17:30~20:10

2. 場所 : ㈱ジェイコムウエスト大阪局、1Fセミナールーム
   大阪市天王寺区北河堀町1-21 北河堀ビル

3. 内容及び講師

  テーマ「アパートローンを見直して利息を下げる」
     ① アパートローンのカラクリ
     ② 見直しのテクニック

  テーマ:「賃貸管理におけるクレーマー対処法-モンスタークレーマーにどう対応するか」
     〇セミナーの内容
      賃貸管理におけるクレーマー(モンスタークレーマーを中心に)について,
      不動産賃貸を得意分野とする法律家の視点から,クレームの性質・内容を
      分析し,処理方法を検討する。
   

阿倍野区の物件見学 2009年7月18日

物件:大阪市阿倍野区 地下鉄谷町線阿倍野駅徒歩2分のマンションです。

   ・2LDK(50)×20戸 (RC5階建て、築24年)一棟

   ・1K(24)×36戸+2DK(33)×16戸 (RC4階建て、築35年)一棟

築35年のマンションの空室に苦労しています。とくに今シーズンは最高に苦戦。空室が6戸から12戸(1K10戸、2DK2戸)となりました。

2DKを1LDKに間取り変更、設備をグレードアップ、アクセントクロス取り入れたりしています。

色々ご意見をお聞かせください。

 

定員:8名程度

姫島の物件見学 2009年6月24日(水)


 6月1日発行の賃貸住宅新聞P16に掲載されているマンションを
来週、6月24日(水) 14:00(頃)から見学したいと思います。
詳細な行程は参加者にお知らせ致します。

特徴
オートロックも『携帯』で開錠
3.5mの天井高で開放感
シーリングファン装備
床暖・ミストサウナ豪華設備
挙げたらキリがない設備とデザインを兼ね備えております。

定員:10名

大家さん読本座談会No_3

大家さん読本でがんばる家主の会のメンバーが参加した座談会がありました。その後、大家さん読本で掲載された記事の内容を紹介します。

 

記事(3)

 

●自主管理することによって、入居者の人となりが分かる

 

 

松浦:

でも本当に色々な問題がありますよ、滞納だけでなく。入居者間のトラブルも結構あります。隣同士で言い争いになって、新しく来た人が挨拶がない、とかね。無視したとかされたとかそんなことで問題になったりもします。奥さん同士の喧嘩だったらまだいいんですけど、旦那さんまで出てきて、「表に出ろ!」とか(笑)。で、奥さんから電話がかかってきて、私が仲裁したこともありました。何だったら警察呼びましょうかと、それぐらい威嚇して治めたりもしました。

 

吉村:

うちも飲んだくれのおばちゃんがいるんですけど、酔っ払って暴れるんですよ。それで、私が1時間ぐらい説教したこともあります(笑)。私よりかなり年上の方なんですけど。1週間ぐらいはおとなしくしてくれるのですが、1週間後にはまた飲んでしまうという…(笑)。

 

柏元:

「うるさい」と言われている加害者側の人なんですけど、波があるんですよ。調子がいい時は話もよく分かってくれて「すみませんでした」となるんですけど、調子が悪い時は逆切れする…そうなると、被害者側の人にも分かってもらえなくなります。やはり悪い時の印象の方が強く残りますから。その方にはちょっと苦労していますね。

 

橋本:

うちはすごく静かな住宅街なんですけど、音に敏感な方が結構おられます。朝の8時頃に電話がかかってきて、「大家さん、大家さん、今、聞きに来て下さい」と言われるので行ってみたら、かすかにコツコツ…「あ、ちょっと何か音しましたねえ」ぐらいの範囲なんですけど。で、「分かりました、私が聞いたところ、この時間でこの程度なら許容範囲なんで」とはっきり言いました。「そんなに気になるのでしたら、出ていただいても結構ですよ」と。それからは、出て行くのは困るということで、言って来なくなりました。

あと、ワールドカップの時に、夜の10時頃から始まって、ゴールした時に「おお~~!」と大声出す人がいて、それがうるさいと電話かかってきたんです。その時は「すみません、お祭り行事なんで多めに見てあげてもらえませんか」とお願いしたら「なるほど、そうだな」と納得していただきました。だからコミュニケーションを取るということと、あと人間って面白いもので、誰かに話すことでストレス発散できるみたいで、「気になることがあったらまた言って下さいね」と言えば、結局問題は解決していないんですけど(笑)、あまりそれからは言ってこられなくなりましたね。

 

吉村:

自主管理していると、そういう点が分かりますね。人となりが分かりますから、その人が神経質だから言ってきてるんだとか、それとも本当にうるさくて言ってきてるのか、それが分かるんです。それによって応対の仕方は適切に判断できます。いちいち真に受けてたら大変です。きっちりしてもらっている人にも迷惑がかかりますしね。

 

 

●サラリーマン時代の経験を家主業に活かす

 

 

O:

皆さんは専業大家さんですか。

 

松浦:

専業になった、というのが正しいですね、前は皆さん兼業大家さんだったんですよ。結婚した、婿養子に入った先が大家さん業をしていた、という方も割りと多いです。橋本さんも婿養子でしたっけ。

 

橋本:

そうです、私はもともと神奈川でエンジニアをしていましたので、全く畑違いです。賃貸経営の予備知識もゼロで。結婚する前は賃貸経営は楽しい世界かなと思っていたんですけど、特に楽しくもなく(笑)。バブルはじけた後だったし。でも、サラリーマン時代にサービス精神とかは一通り叩き込まれていたので、そういう面では最初から専業の大家さんである人とは違いますね。

 

松浦:

うちの会員はほとんどサラリーマンを経験されているので、それは役に立っていると言えます。組織の中で働いているとサービス精神や顧客満足といったものが養われていきますが、それは今の家主業に通じるものがあると思います。その辺は昔の大家さんとは違うでしょうね。私は常に入居者に満足度を与えたいと考えています。なるべくお金をかけずに…まあ、多少はかけますけど(笑)。

昔の大家さんは「貸してやってる」という感じがありましたし、あと、自分のことはほとんど外に出さず、情報の交換もしない、自分の物件や資産について誰かに話すことがなかった。でも今の大家さんは、お互いにオープンにして情報交換して、いいところをどんどん取り入れています。また、そういう風に積極的にされている人の方が成功しているように思います。

 

O:

「がんばる家主の会」は今会員どれぐらいいらっしゃるのですか。

 

松浦:

今は60人ぐらいです。月に1回集まって勉強会を開いています。参加者は毎回3040人ぐらい。それ以外に、仲間の物件見学会とか、専門家を招いて講演していただいたり。今までに何度か講師の方に来てもらっていますが、全員ボランティアで来ていただいています。普通は講演料1回何十万という先生でもボランティアですね。今まで交渉しても断られたことないです、みなさんいい人です(笑)。

こういう会を持つことで有効だなと思うのは、数は力なり、ということでしょうか。たくさんの会員が聞きに来るから講師の方も無料で講演してくださる。これがもし、私一人だけだったら「すいません、私の前で話して下さい」って言っても断られますし(笑)。だからもっと会員が増えてもいいと思います。我々の会は規約などに縛られないように、気軽に参加できます。会費もないです。勉強会の会場費を1回500円いただくぐらいです。

 

O:

「がんばる家主の会」では、ご自分の物件のブログの作成方法も勉強会で教えてくださるそうですが、ご自分の物件のブログを持つことでどんなメリットがありますか。

 

柏元:

正直、入居者から直接の反応はあまりないのですけど、うちはマンスリーマンションもやってるので、そちらはそれなりに宣伝効果がありますね。仲介業を通すというスタイルじゃないので。でも、不動産会社には、WEB上にデータがあるので、直接ブログを見てくれれば最新の情報を伝えることができます。

 

原:

私も入居者というよりも、不動産会社への情報提供用にブログを立ち上げています。物件の写真をメールに添付して送ったり。ただ、そういうやり方で情報提供しても、不動産会社の方が見てくれなかったり、そのまま捨てられたりすることも多いです。まだ、慣れていないのかもしれないですが。そのためのフォローとしては、私が不動産会社のお店に行って、ブログを開いて、「ここをクリックしてくれ」と説明します。私のブログをお店でお客さんに直接見せてくれて、それで部屋が決まった、ということもありました。

 

O:

借り手が物件検索サイトで検索して、不動産会社に直接電話をするということも増えているようです。

 

松浦:

大家さんの側でも、そういった検索サイトに自分の物件が載っているのを確認する必要があるでしょうね。こだわり条件というのがあるじゃないですか、今何が流行っているのか、ということを把握した上で、それだったらうちの物件のここをこだわり条件にいれてもらおうとか、そういう努力も必要なんじゃないでしょうか。

 

座談会を終えて。

 

最後に柏元さんが、お手製の物件紹介チラシを皆さんに配られていました。パワーポイントを使って作成され、間取り図もエクセルで作ったそうです。これを不動産会社への営業ツールとして配布しているとのこと。何もかも業者任せにせず、自分達でできることは何でもやってみる。そういう積極的な姿勢こそ、これからの大家さんに求められるものではないでしょうか。

大家さん読本座談会No_2

大家さん読本でがんばる家主の会のメンバーが参加した座談会がありました。その後、大家さん読本で掲載された記事の内容を紹介します。

 

記事(2)

 

●滞納問題はなるべく話し合いで。高圧的な態度は厳禁

 

 

O:

入居者トラブルはありますか。

 

松浦:

うちの場合は滞納ですね。今は第三者に頼んでいるのですが、以前は私が自分で滞納問題を処理していたんですよ。ある入居者で、その方は本当にいい方で、10年間家賃もきっちりと納めていただいていたんですけど、ご主人が会社を辞めて独立されたんです。で、その事業が全然上手くいかなくて、収入がなくなって家賃を滞納しだして。奥さんが3人のお子さんを抱えて夜も昼も働いてなんとか家賃を払おうと努力されていた。私もそれを知っていたからずるずるときてしまって、結果的に10ヵ月分も滞納してしまったんです。

それで、これはもうどうしようもないと思って、奥さんと相談して、当時は8万円の部屋に入っていたんですけど、5万円の部屋に引っ越してもらいました。滞納した額は80万円ぐらいになっていたんですけど、そこから2年かけて全部返されましたよ。だから人間、捨てたものじゃないなあと。以前は逃げられたこともあったんですけど、その方はきっちり返されて。やっぱり日頃から、コミュニケーションをとっていたことが良かったんじゃないかと思いますね。

 

原:

私の場合も120万円ぐらい滞納されていた人がいたんですけど、本人は払う意志があったので、その都度話し合って文書を取り交わして決めていって、待てるだけ待ったんです。金額が増えたときはさすがに民事調停もしましたけども、民事調停以外のことはせずに、できるだけ待つようにしました。最終的には別のところに引っ越されて、その時はまだ80万円ぐらい残っていたんですけど、2年か3年かけて分割で払ってもらいましたね。やっぱり、家主が高圧的な態度に出るのはいけないと思います。できるだけ話し合いで解決できればそれにこしたことはないですね。

 

松浦:

滞納問題の処理として一番いいのは、保証会社などの第三者が事務的に処理することです。家主がからんで人情的になると、ずるずると払いを伸ばしてしまうんですよ。相手の家庭の事情を分かっていますから、つい同情してしまう。ところがそういうのを全然知らない第三者が事務的に処理すると、そうすれば滞納問題は絶対にうまくいきますね。決められた期日までに滞納があれば、まず何をする、3日後には何をする、という処理を事務的にきっちりやっていくんです。結構これで滞納問題は解決できることが多いですね。

 

 

●保証会社選びは慎重に行うべき

 

 

O:

そういう意味では、家賃滞納回収に重点を置いた保証会社の「保証人代行システム」が最近増えてきていますが、みなさんは利用されていますか。

 

松浦:

うちはしています。

 

柏元:

うちもしています。

 

松浦:

しかし、保証会社の中には、夜逃げを奨励する会社もあるようですね。保証料だけしっかり取っておいて、回収できなかったらあとは夜逃げしろと滞納者に言うらしいです。ですから、保証会社をしっかりと選ぶことが大事です。うちは不動産会社を通じて保証会社と契約しているので、自分ではなかなか選べないんですが。

 

柏元:

私が使っている保証会社は、保証料がとても安いので、「こんなんでやっていけるんですか」と聞いたら、はっきり、「溜まった方には出て行ってもらいます」と言っていました。でも裁判費用なんかは保証内容に入っているので、こちらが費用を負担することもない。普通の夜逃げだったらこちらは荷物の処分ができないんですが、それが処分できるように最低限整えて追い出しているようです。こちらとしては、それで滞納は溜まらないし、裁判費用もかからないので、それはそれでOKかなあと思っています。

 

吉村:

うちにも一人ルーズな人がいて滞納を繰り返していたんですが、更新が来た時に、家賃をきっちり払っていただけないんだったらもう出ていってもらってもいいんですよ、と言ったら、「ここを追い出されたら他に行くところないんで出たくない」と言われたんですよ。結局、最初だけこちらが保証会社の保証料を払ってあげたんです、2万円ぐらいやったかな。あとの保証会社の更新の時は、自分で払って下さいと。今ははとても楽ですよ。毎月月初に、保証会社にFAX入れたら中旬以降に延滞料つけて振り込んできてくれるんです。それでその方とはもう、その後滞納のいざこざがなくなりました。

 

 

●連帯保証人と借主の関係が希薄になりつつある

 

 

O:

以前は夜逃げの後の荷物の引き取りなどを、連帯保証人がするのが当たり前だったのですが、今は、ただ名前を貸しているだけという保証人が増えたように思います。

 

松浦:

一番困るのは、長期入居されている方だと、保証人がもう既に亡くなっているとか、連絡してもその住所にいないとかがあるんです。そうなると連帯保証人が何の役にも立たなくなってしまいます。

 

吉村:

連帯保証人に関しては私は無関心ですね。入ってもらった人とのやりとりしかないと思っていますから。あとは、不動産会社の担当者に「いい人を紹介して下さい」と言ってあります。人となりといいますか。それが結構当たってるような感じがします。こちらも、会ったことのない連帯保証人なんか、問題が起きたときにしか連絡しないじゃないですか。上手くいくはずがないですよね。

 

柏元:

私も連帯保証人に払ってもらおうとは全く思っていません。とりあえず相談はしてみますが。人間関係ができている人だったら、力添えはしてくれますし。でも払ってくれるとは全然思っていないですね。

 

原:

保証人が本人の親や身内だったら安心なんですけど、それ以外の名前になっている場合はちょっと要注意かなと思っています。でも不動産会社に決めてもらうので、断りにくいということもあって、大概、そのまま受け入れるということが多いです。

 

柏元:

うちは管理会社も兼ねているのですが、とりあえず、契約が成立すると決まった段階で連帯保証人に電話するようにしています。「お世話になります、よろしくお願いします」と。学生さんが入られたところなんかだと、親御さんも喜ばれますね。連帯保証人としての意志確認にもなりますし。

 

吉村:

それはいいかもしれないですね。

 

柏元:

連絡入れたら、たまに「そんなん聞いてない」と言う方もおられます(笑)。

 

吉村:

問題が起きた時に「私、知りません」と言われたらもうそこまでですし。賃貸の連帯保証人なんか、印鑑証明と実印だけなんで、ほとんど信用関係でしか成り立っていない。貸主が連帯保証人の所に行って、連帯保証の意味とか全部確認してそれで納得してもらってハンコ押してもらうなら話は別ですけど。私は以前銀行に勤めていたんですけど、金融機関では、何月何日、何時何分、天気、相手の服装、自分の服装、周りに誰がいた等、全部記録してます。そこまでやっていますね。

 

橋本:

「がんばる家主の会」のメンバーに、管理会社業をしている人がいるのですが、その方は、連帯保証人の審査はきっちり自分でするそうです。保証人に電話をした後に、何月何日、何時何分、担当者誰というのを全部メモして、それを大家さんにも渡すらしいです。それでも滞納が起きた時に連帯保証人に電話したらやっぱり「知らない」と言われることがあるようで、その時は「こちらは、何時何分にかけたという記録がありますから、NTTに問い合わせて通話記録を取り寄せてもいいですか」とかなんとか言うらしいですよ。そうすると向こうも覚えてるから「…分かりました」と言うらしいです。

 

吉村:

「出たのは僕じゃないです」と言われたら?

 

橋本:

でも、そこで誰かが電話に出ている訳じゃないですか。記録が残っているので。

 

吉村:

そうですね、そこまで言われたら知らん、という人はあまりいないですね。

 

橋本:

電話1本かけて契約書の裏にメモしておくだけでいいのか、と思いました。まあ、実際もめた時に勝てるかどうかは別の話なんですが。「何時何分に私は誰それさん宛てにかけました」と言うだけで、向こうは「ああ!」と思うらしいですね。

 

吉村:

そうやって管理会社の方が最初に確認の意味でかけるのは、それなりに意味がありますけど、柏元さんのように、大家さんが直接かけるのは、連帯保証人にもいい印象を与えるでしょうね。

 

柏元:

うちは管理会社もやっているので…。管理会社であり、大家でありという立場ですから。保証人の方はあまり大家とは思ってないかもしれませんけどね。

 

 

●生活保護を受けるためにわざと離婚

 

 

橋本:

私のところは母が入居審査をしているのですが、滞納はここ10年で1回だけでした。その1回も、奥さんとおばあちゃんと娘さんの3人で自営されていて、それで、震災でお店がつぶれてしまった、と涙ながらに訴えてこられて。それだけでした。私は基本的には紹介してくれる不動産会社を信用していますので、その不動産会社もうちの好みを知っているので、うちに合ったお客さんを回してくれる。あと、10件に3件ぐらいは、仲介業者抜きで地元の人が「橋本さん、空いてない?」と直接言ってきます。お友達がもっといい校区のところに住みたいらしいとか、近所に住んでいる娘さんがお母さんを近くに呼び寄せたいから、とか。だから、本当に、保証人云々というのはそこまでシビアに考えたことないですね。

 

松浦:

私がもし誰かに連帯保証人になってくれと言われても、多分ならないと思うんですよ。連帯保証人というのは連帯責任がありますから。自分の息子ぐらいだったらなってもいいかなと思いますが、それ以外だとまずならないですね。兄弟でもならないです。だからこれからは連帯保証人を確保するということが段々難しくなっていくでしょうね。

 

吉村:

そういえば、先月入居された方で、保証人が奥さんという方がいたんです。同居だったら保証人になれないでしょう、これは離婚するんだなと思いましたね。それで、仲介会社に「これは離婚するんですか」と聞いたんですけどそちらも「ちょっとよく分かりません」と。結局、契約してから入居するまで2ヵ月ぐらいかかって、保証人も父親の名前になっていました。その人に問題があるかどうかはまだ分かりませんけど、連帯保証人の名前がちょっとおかしいなと思うようであれば、それは確認するようにしています。

 

松浦:

うちの地域でも、母子家庭の生活保護を受けるためにわざと離婚するという人もいます。それで、実際は一緒に住んでいる。離婚しているはずなのに、旦那さんのような人が住んでいる、とかね。最初から計画的にしているんですよ。でも、それも仕方ないのかなとも思いますが。

 

原:

うちはワンルームに入られる方は、一人ではなく、二人で住まれる方が多くなってきているみたいです。彼氏と住んでいるのかな。設備は人気のないユニットバスなんですけど、それでも二人で住んでいるみたいです。

 

吉村:

ずっと彼氏と一緒にいたいんでしょうかね(笑)。

 

原:

人数が増えるとやはり騒音も出るからクレームも多くなりますね。今はもう退去されているのですけど、その騒音のために、下の階の人がノイローゼになってしまって。今の若い方は寝るのも遅くて、2時とか3時みたいですね。それで余計に問題になるようです。クレーム対策として、アンケートを配ったり、1軒1軒電話したり、看板を設置したりしました。最終的には出ていかれましたけど。

 

(つづく)

大家さん読本座談会No_1

大家さん読本でがんばる家主の会のメンバーが参加した座談会がありました。その後、大家さん読本で掲載された記事の内容を紹介します。

 

記事(1)

 

大家さん読本(以下O):

まず皆さんの所有物件についてお伺いします。

 

松浦:

大阪市生野区で鉄筋コンクリート造のマンション8階建てを1棟経営しています。築22年で、住居28戸、店舗3戸です。「がんばる家主の会」の主宰者です。

 

吉村:

大阪府柏原市でマンション5棟、部屋数104戸所有しています。他に木造長屋が3ヵ所です。名義は分散しています。

 

柏元:

滋賀県草津市、栗東市、大阪府柏原市、あと京都にちょこちょこと。借家経営を始めてから2回相続が起こっていますので、名義は一族に分散しています、分けてみんなで面倒見ているという形です。部屋数にして400戸、ファミリー向けからワンルームまで色々ありますが、なぜか2LDKというのはありません。

 

原:

兵庫県尼崎市で、8戸の文化住宅1棟、6戸の鉄筋コンクリート造のマンション2棟、8戸の鉄骨ALCのハイツが1棟、全部で28戸です。

 

橋本:

大阪府豊中市で、専属名義で6階建てのマンション1棟と、鉄骨ラーメン構造のアパート2棟です。相続の関係で管理しているのは30戸と8戸。残りの半分は親族がやっております。

 

 

●家賃、保証金等の値下げ交渉は必ずある

 

 

O:

それでは最初に、最近の入居者の傾向をお伺いしたいと思います。

 

松浦:

私の地域限定かもしれませんけど、家賃、礼金、保証金を下げてくれという条件交渉が必ずありますね。言ってこない人はいません。ですから私自身が、募集の段階で「条件交渉は相談に乗ります」と言ってあります。不動産会社の人にも「その都度、携帯に連絡入れてくれ」と伝えていますので、携帯に「家賃をいくら、保証金をいくら下げて欲しい」と連絡がありますよ。それに対して、こちらが譲れるか、譲れないかですね。時期的なものもありますし。繁忙期はお客さんが多いので譲れないことが多いのですけど、閑散期の場合は仕方がないなと譲ります。そのままで1ヵ月空くよりは下げても1週間で入ってもらった方がいいですからね。

 

O:

家賃を下げて契約した場合、他の入居者との兼ね合いはどうされているのですか。

 

松浦:

うちは契約書に特約として、「家賃は口外しない、口外した場合は解約、もしくは何ヵ月分の家賃を違約金としていただきます」と入れているんです。そうすることによって、入居者に「うちだけ安くしてもらっているんだ」という意識が生まれますから他言しないです。これでかなり違ってきますね。

 

原:

うちも先週、家賃交渉がありました。1Kだったんですけど、元の家賃から2,000円下げて、さらにもうあと1,000円下げてくれと言われて 、それはさすがにだめだと断ったら、諦めて他に行ってしまいました。

 

橋本:

私は、値下げ交渉について、ある一定のラインを超えるようであれば、入っていただかなくてもいいとさえ思っているんですよ。まあ、多少の家賃交渉にはもちろん応じますけど、私の場合は物件が自分の家のすぐ前にありますので、当然ご近所づきあいも出てきますし。過去にも強引に家賃の値下げを言ってこられた方は、問題を起こす人が多かったんです。ちょっと音のうるさいバイクに乗っているとか、夜中に騒ぐとか…。それは本当に困るので。うちはファミリー物件なんで、子供らが安全に暮らせて、被害に遭わない、そんな地域を作りたいと思っていますので、そのうちに段々こういう方向性になっていったんです。

 

 

●大家さんのこだわりで差別化、入居者の好みと合えば空室は埋まる

 

 

O:

賃貸経営をするにあたって工夫されていることがあればお話下さい。

 

原:

最近付けた設備では、防犯テレビモニターというのは費用が安い割りに効果が高い気がします。

 

松浦:

うちも防犯に関しては一番重視しているんです。ネット上で映像が見られるカメラを9台付けています。住居28戸、店舗3戸で9台はすごいなと言われるのですけれど。テレビドアホン、ダブルロック、ディンプルキー、バールでもこじ開けられないCP錠をつけています。それぐらい防犯には気を配っています。

あと、入居希望者が部屋に案内される時に、大体どこも同じような感じじゃないですか、賃貸住宅の部屋は。それで、差別化するために工夫をしています。マンションの壁というのは大体白系統のクロスなんですが、LDKの1つの面のクロスを赤にしたんです。それからピクチャーレールやスポットライトを付けるなどの工夫もしました。あと造花を飾ったりとか。そういったもので部屋の雰囲気を変えると、「あ、ここは違うな」と思わせることができ、印象に残りますので、たまたま入居者の好みと合うと結構早く決まるということがあります。

 

O:

入居者が部屋を決める動機というのは、立場などにもよるのですけど、他と違う部分というのは大事かもしれないですね。私が今住んでいるところに決めたのも、サッシがアルミじゃなくて樹脂サッシだったんですよ。そういう機能的な部分にオーナーのこだわりを感じてそれでそこに決めました。

 

松浦:

そうところでもオーナーの考え方が分かりますね。

 

橋本:

うちがこだわったのは、フローリングにしなかったことです。あえてカーペット敷きにしました。うちはファミリーの入居者が多くて赤ちゃんや幼児が多いので、皆さん音を気にされます。フローリングだとどうしても物を落としたりとか、飛び跳ねたりすると、いくら遮音ボードを入れても下に音が響いてしまいます。それで、フェルトのクッションを入れて、その上に十何ミリかのカーペットを全部敷いたんです。そしたらそれが気に入って入ってこられた人がいました。

あと、畳の部屋もあるんですけど、「赤ちゃんをちょっと寝かしておく時とか全然問題ないですよ」と言ったらこれも「気に入った!」と(笑)。だから、人気があるからといって全部フローリングにするのではなくて、それを逆手に取ってもいいのかなと思いますね。大体4、5年から10年スパンで入居されるので、それだとまあ、元は取れるかなと。2年で出ていかれたら困りますけど(笑)。

 

 

●入居者とのコミュニケーションは必須、顔と名前は全員一致します

 

 

松浦:

入居者の顔と名前は常に把握して、コミュニケーションは積極的にとるようにしています。数年前からマンションの掲示板にも自分の携帯番号を貼っています。「何かありましたら24時間いつでも連絡下さい」と。入居者に会うたびにも、「どんどん言って下さい」と言いますね。問題は表面化する方がありがたいという気持ちを持っています。不満が溜まって何も言わずに退去する、ということにならないためにも、どんどん言って欲しいですね。ただ、柏元さんのところのように400戸ともなってくると、入居者の顔を全て把握するというのは現実的に無理でしょうね。

 

柏元:

会った時は挨拶はしますけど、さすがに顔と名前を全て覚えるのは無理ですね…。まあ、私一人でやっている訳ではないので、そういう意味では対応した担当者の話の持って行き方なんかで、トラブルは防げるかなと思います。本当に単純な感情のいざこざが発端になると思いますし。

 

原:

私も自ら物件に行って掃除をすることが大事と思っています。行くことによって、入居者ともちろん会いますし、クレームなりを直接聞くことができるんです。入居者はわざわざ電話してくることはなかなかないので、だから家主が物件に行ってコミュニケーションをとるということはとても大事だと思います。あまり深入りはしないですけど。

 

橋本:

私の場合は、物件が道路を挟んで向かいにあるということで、かなり深入りしています(笑)。息子、娘の同級生もかなり入居されていますし、当然、地域での活動も、こういう立場だと色々声がかかりますし。入居された頃は「おはようございまーす」と言われて、「誰だったかな?」と思っていても、そのうち「あ、○○号室の誰誰さんだな」と分かるようになってきます。今は全部の方の名前と顔が一致します。

この間も、「お風呂の換気扇と網戸が調子悪いんです」と言われて、見に行ってみたらどちらももう悪くなっていて、取り替えることにしたんです。合わせて5万円ぐらいだったんですけど、その方が「ありがとうございました!本当にお金払わなくてもいいんですか?」と言われたんで、「え?くれるんですか?」と聞いたら「いや、ごめんなさい、聞かなかったことにしてください」って(笑)。とまあ、こんな冗談を言えるような仲になっていますね。そういうことによって、出て行かない人間関係が作れる、他に行くくらいならここでいいや、他を探そうかなという思いを起こさせないためにも、入居者の話はできるだけ聞くようにはしていますね。

 

吉村:

うちは、父親の代から2年毎に更新手続きをしてもらっています。更新の期日が来た人に契約更新の書類を配って、後日持ってきてもらうようにしています。その時に粗品も渡して。入っている人にしたらちょっと面倒なんですけど。書類には、入居されている方の家族構成をもう一回書いてもらっています。お名前とか生年月日とか。お子さんが生まれたこともそれで分かりますし。それが結構コミュニケーションに役立っている気がしますね。

 

松浦:

更新料を取る、取らないではなしに、更新をすることによって、もう一度お互いに対面することができますし、火災保険の切り替えも2年に1回でちょうどその時にできますからそれはいいですね。うちもそれ、考えてみよう。

 

(つづく)